Desde el 1 de diciembre de 2026 y por un año, algunas viviendas nuevas se podrán vender sin IVA. Es una de las medidas más comentadas de la Ley 21.850, de Reconstrucción Nacional, y también una de las que más dudas genera: no aplica a todas las viviendas, no la decide el comprador y no significa que el precio baje un 19%.
Aquí te contamos qué propiedades entran, cómo funciona y qué revisar antes de firmar.
¿Qué es la exención del IVA a la vivienda?
Normalmente, cuando una empresa inmobiliaria vende una vivienda nueva, el precio incluye IVA. La ley creó una exención transitoria y opcional: durante 12 meses, el vendedor puede dejar de aplicar ese impuesto en las ventas que cumplan ciertos requisitos.
La ley se publicó en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026. La exención rige para compraventas celebradas entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027.
¿Qué propiedades pueden acceder?
La medida apunta a las viviendas que ya están terminadas. Para acceder, la venta debe cumplir todos estos requisitos a la vez:
1. Es una vivienda: un inmueble construido y destinado a la habitación. No hay tope de precio, superficie ni número de unidades del proyecto.
2. Es la primera venta: las ventas entre empresas relacionadas no cuentan como primera venta.
3. Tiene recepción definitiva de obras anterior al 17 de octubre de 2026: la otorga la Dirección de Obras Municipales y se acredita con el certificado.
4. Se firma a tiempo: la escritura pública debe otorgarse dentro del año de vigencia. También sirve una promesa firmada en ese plazo, por escritura pública o por instrumento privado protocolizado, aunque la escritura de compraventa se firme después.
| Situación | ¿Aplica? |
|---|---|
| Departamento o casa nueva con recepción definitiva antes del 17-oct-2026, en su primera venta | Sí, si el vendedor se acoge |
| Bodega o estacionamiento vendido junto con la vivienda, en el mismo acto y con recepción anterior al 17-oct-2026 | Sí |
| Bodega o estacionamiento vendido por separado | No |
| Proyecto en blanco o en verde, sin recepción definitiva al 17-oct-2026 | No, aunque se entregue durante 2027 |
| Vivienda usada o segunda venta | No |
| Oficinas, locales comerciales o sitios | No |
El requisito de la recepción es el que más proyectos deja fuera. Si te interesa entender mejor estas etapas, revisa nuestra nota sobre comprar en blanco, en verde o con entrega inmediata.
¿Quién puede comprar con este beneficio?
Cualquier comprador. No necesitas que sea tu primera vivienda: también aplica si compras una segunda propiedad o para invertir. Lo que importa son las condiciones de la vivienda y de la venta, no el perfil de quien compra.
¿La vivienda baja un 19%?
No. Hay dos razones.
El terreno no paga IVA. El impuesto recae sobre la construcción, por lo que el IVA contenido en el precio es menor al 19% del total. El Ministerio de Hacienda habló de una rebaja de hasta cerca de 14%, y el resultado depende de cuánto pesa el terreno en cada proyecto.
La rebaja no es automática. La exención es opcional para el vendedor y el precio se pacta libremente. Por eso, cada inmobiliaria define si se acoge y cuánto se refleja en el precio final. La Cámara Chilena de la Construcción también ha advertido que la baja no será necesariamente equivalente al IVA.
Este ejemplo muestra cuánto IVA hay dentro de una vivienda de 3.000 UF, según el peso del terreno:
| Terreno sobre el precio | IVA contenido | Precio sin ese IVA | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 10% (300 UF) | 431 UF | 2.569 UF | 14,4% |
| 20% (600 UF) | 383 UF | 2.617 UF | 12,8% |
| 30% (900 UF) | 335 UF | 2.665 UF | 11,2% |
Son cálculos ilustrativos, que suponen que el precio incluye IVA y que toda la diferencia se traspasa al comprador. En algunas ventas el resultado también puede cambiar por el crédito especial para empresas constructoras.
¿Cómo funciona al comprar?
Si compras desde el 1 de diciembre de 2026, no tienes que hacer ningún trámite de devolución: el vendedor no recarga el IVA en esa venta. Lo que debe aparecer es una mención expresa en la escritura pública de que la operación se acoge a la exención.
Una reserva, un correo o una promesa simple no aseguran el beneficio. Si la escritura se firmará después del 30 de noviembre de 2027, la promesa debe cumplir las formalidades que indicamos arriba.
¿Y si compré antes del 1 de diciembre?
La ley contempla un régimen especial para las compraventas firmadas por escritura pública desde el 22 de abril de 2026, cuando ingresó el proyecto al Congreso, hasta antes del inicio de la exención. No es una devolución automática:
1. La vivienda debe cumplir los demás requisitos y la escritura debe incluir la cláusula de devolución.
2. El vendedor te restituye el IVA de la operación. Si aplicó el crédito especial para empresas constructoras, el monto se calcula descontándolo.
3. Tú presentas al SII una declaración jurada simple (formulario F3299), confirmando que recibiste la restitución.
4. El vendedor presenta la solicitud de devolución (formulario F3298), una por cada operación.
Los formularios estarán disponibles desde el 1 de diciembre de 2026 y hay tres años de plazo para solicitar la devolución. Como el proceso parte con el vendedor, lo primero es preguntarle si se acogerá. Si tu escritura no tiene la cláusula, consúltale a él y a un abogado qué opciones tienes.
Antes de firmar, revisa esto
- Pregunta si la inmobiliaria se acoge a la exención y pídele que lo confirme por escrito.
- Pide el certificado de recepción definitiva y revisa que cubra tu unidad y que tenga fecha anterior al 17 de octubre de 2026.
- Si incluye bodega o estacionamiento, confirma que se vendan en el mismo acto.
- Compara el precio final, no solo el porcentaje de descuento.
- Revisa que la escritura incluya la mención a la exención o, si compras antes, la cláusula de devolución.
¿Quieres saber cómo se aplica esto a una compra concreta? En Don Julio acabamos de anunciar cómo nos acogemos a la medida en Mirador al Volcán. Y si estás evaluando tus opciones, también puedes revisar qué ayudas de financiamiento están vigentes o escribirnos en nuestro formulario de asesoría.
Esta nota es informativa y no reemplaza la asesoría tributaria o legal. Las condiciones pueden precisarse con nuevas instrucciones del SII.